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La despécialisation du bail commercial

3 Mai 2022 | J’achète ou je vends

Qu’est ce que la destination du bail commercial ?

Le bail commercial doit être en adéquation avec sa destination (c.civ art. 1728) c’est-à-dire avec l’activité qui sera exercée dans le local commercial. Les parties conviennent de celle-ci librement sous réserve qu’elle ne soit pas contraire aux bonnes mœurs. 

Une attention toute particulière doit être portée à la rédaction de la clause de destination du bail puisque c’est celle-ci qui va déterminer l’activité exercée. Les stipulations du bail devront primer en cas de discordance avec l’exploitation réellement exercée. 

Comment procéder à la déspécialisation de son bail commercial ?

Le locataire qui souhaite modifier son activité doit entreprendre une procédure de déspécialisation. 

Néanmoins, certaines activités sont considérées comme étant incluses dans le bail et échapperons donc à cette procédure. 

Par exemple, l’activité de « débit de tabac » constitue l’accessoire de l’activité prévue au bail de « café-restaurant » (Cass. 3ème civ 1er février 2000). 

Toutes clauses, stipulations ou arrangements qui auraient pour effet de d’interdire au preneur de procéder à une déspécialisation sont prohibés (C.com art. L145-15). 

La déspécialisation peut être partielle ou totale. 

  • La déspécialisation partielle 

Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires

Sont connexes les activités qui font apparaitre une similitude, une dépendance entre les activités exercées et des méthodes de mise en œuvre. 

Sont complémentaires les activités qui ont vocation à favoriser le développement de celles déjà exercées sans en modifier la nature. 

Par exemple, est une activité connexe et complémentaire à l’activité d’hôtel meublé et de bar celle de piano-bar et de karaoké (Civ, 3ème 17 juillet 1996, n°94-28.784). 

S’agissant de la procédure, le preneur doit faire connaître son intention au bailleur dans un courrier mentionnant les activités qu’il souhaite exercer et ce par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Par suite, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées. 

Le défaut de réponse du bailleur dans ce délai emporte acceptation de la demande de déspécialisation partielle. 

En cas de contestation du bailleur, celui-ci n’a pas à motiver son refus. 

Le non-respect de cette procédure par le preneur pourra entraîner diverses sanctions telles que la condamnation au versement de dommages et intérêts, un refus de renouvellement du bail ou encore sa résiliation.  

Les effets de la déspécialisation partielle peuvent se traduire par la nécessité de réaliser des travaux de transformation et une révision du loyer peut être effectuée par le bailleur. 

  • La déspécialisation totale 

Le preneur peut demander à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. Ces activités doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (C.com art. L145-48). 

S’agissant de la procédure, cette demande doit être faite au bailleur et doit comporter l’indication des activités envisagées par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Par suite, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre. 

Le défaut de réponse du bailleur dans ce délai emporte acceptation de la demande de déspécialisation totale.

En cas de contestation du bailleur, celui-ci doit motiver son refus. Il doit justifier de motifs graves et légitimes s’il entend refuser. 

Les effets de la déspécialisation totale peuvent entrainer le paiement par le preneur d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence et une modification du prix du bail. 

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