La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n'a pas seulement touché au droit des sociétés. Elle apporte plusieurs modifications au statut des baux commerciaux (Code de commerce, art. L 145-1 et suivants). Texte sur Légifrance. Ces changements, entrés en vigueur à l'été 2026, concernent à la fois les locataires et les bailleurs.

1. Déspécialisation facilitée

Le régime de déspécialisation du bail commercial est simplifié. Le preneur qui souhaite modifier son activité peut bénéficier d'une procédure allégée lorsque la nouvelle activité est connexe ou complémentaire de l'activité originellement prévue au bail. Le bailleur doit toujours être informé, mais la procédure de déspécialisation partielle est raccourcie. La déspécialisation plénière (changement complet d'activité) reste soumise à l'autorisation du bailleur et peut donner lieu à une indemnité.

2. Répartition des charges : clarification

La loi renforce l'encadrement du passage des charges au preneur. Les clauses de transfert de charges doivent désormais être rédigées de manière précise et exhaustive. Une clause générique de type « le preneur supporte toutes les charges de l'immeuble » est de plus en plus difficile à faire valoir. La loi impose une information renforcée du preneur sur la nature et le montant des charges récupérables, à l'instar de ce qui existe pour les baux d'habitation. Les bailleurs doivent donc fournir un détail annuel des charges et taxes récupérables.

3. Indemnités d'éviction : encadrement renforcé

En cas de non-renouvellement du bail par le bailleur, l'indemnité d'éviction due au preneur reste due, mais la loi encadre mieux son plafonnement. La possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement en proposant une indemnité d'éviction principalisée (capitalisée en une seule fois) est clarifiée, avec un délai de réflexion du preneur. Le droit de reprise du bailleur pour construire, reconstruire ou surélever est également précisé.

4. Travaux et amélioration du local

La loi facilite la réalisation de travaux d'amélioration par le preneur. Les clauses interdisant purement et simplement toute modification du local sont réputées non écrites si elles ne prévoient pas un mécanisme d'autorisation du bailleur. Le bailleur doit répondre à une demande de travaux dans un délai raisonnable, sous peine de présomption d'accord.

Pratique : que faire en 2026 ?

Pour les commerçants locataires : faites réviser votre bail à l'aune des nouvelles dispositions, notamment la clause de charges et la possibilité de déspécialisation. Pour les bailleurs : mettez à jour les baux types et clarifiez la répartition des charges pour éviter les contentieux. Dans les deux cas, le renouvellement du bail est le moment idéal pour intégrer ces nouveautés.

Questions fréquentes

La loi s'applique-t-elle aux baux en cours ?

Les dispositions relatives aux charges et à la déspécialisation s'appliquent aux baux en cours. Les modalités de renouvellement concernent les baux renouvelés après l'entrée en vigueur.

Le bailleur peut-il refuser une déspécialisation partielle ?

Le bailleur doit motiver son refus. En l'absence de réponse dans le délai, la déspécialisation partielle est réputée acceptée pour les activités connexes.

Quelles charges le preneur ne peut-il plus supporter ?

Les charges de copropriété non récupérables (travaux de structure, ravalement) ne peuvent être transférées au preneur commercial, même par clause contractuelle.

Voir nos pages bail commercial ou professionnel, Je vends, j'achète et notre article renouvellement et déplafonnement du bail commercial.