Repères pour préparer l’opération
PointRègle à vérifier
AgrémentStatuts et articles 1861 à 1863
ActeFormes de l’article 1865-1
Droits5 % si prépondérance immobilière

Quelles sont les règles d'agrément pour céder des parts de SCI ?

L'article 1861 du Code civil pose le principe : les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent aménager cette règle en prévoyant que l'agrément sera donné à une majorité qu'ils déterminent, ou par les gérants. Ils peuvent également dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf clause contraire des statuts, les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément.

Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés, ou à la seule société lorsque les statuts confient l'agrément aux gérants. En cas de refus, les articles 1862 et 1863 du Code civil organisent le rachat des parts par les associés, par un tiers agréé ou par la société, afin que le cédant ne reste pas prisonnier de ses titres.

Une règle particulière mérite d'être rappelée : lorsque deux époux sont associés de la même société, la cession de parts de l'un à l'autre n'est valable que si elle résulte d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. Cette règle est aujourd'hui largement absorbée par l'exigence nouvelle de l'article 1865-1.

Quelle forme doit prendre l'acte de cession depuis le 27 juin 2026 ?

C'est la nouveauté majeure de l'année 2026. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dispose qu'à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts, est constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil, ou, dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger, par un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.

L’application de cette règle dépend de la prépondérance immobilière au sens fiscal : il faut qualifier l’actif de la société, plutôt que déduire le régime de sa seule dénomination de SCI. L’article 1865-1, II prévoit en outre une exception pour certains placements collectifs. L'acte sous seing privé établi entre les parties, pratique courante jusqu'alors, est désormais frappé de nullité.

Le texte précise que les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues par le Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiment. L'objectif du législateur est de soumettre les mutations de parts de sociétés immobilières au même contrôle que les ventes d'immeubles.

Le dispositif est complété sur le plan fiscal par l'article 635-0 A du Code général des impôts, qui subordonne l'enregistrement de ces cessions à la présentation de la copie de l'acte authentique, de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte rédigé par un expert-comptable. Une cession qui ne respecterait pas la forme imposée ne peut donc plus être enregistrée.

À notre sens, l'acte contresigné par avocat constitue, pour les associés de SCI, la voie la plus souple : il fait foi de l’écriture et de la signature des parties dans les conditions de l’article 1374 du Code civil, sans se confondre avec un acte authentique. Le délai et le coût doivent être appréciés selon le dossier. Les cessions de parts entre associés, entre membres d'une même famille ou au profit d'un tiers relèvent toutes de cette exigence.

Quelles formalités rendent la cession opposable à la société et aux tiers ?

L'article 1865 du Code civil distingue trois niveaux. La cession doit d'abord être constatée par écrit, exigence désormais renforcée par l'article 1865-1. Elle est ensuite rendue opposable à la société soit dans les formes de l'article 1690 du Code civil (signification par commissaire de justice ou acceptation par la société dans un acte authentique), soit, si les statuts le prévoient, par transfert sur les registres de la société. Elle n'est enfin opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés, par le dépôt des statuts mis à jour, qui peut être effectué par voie électronique.

S'y ajoute l'enregistrement fiscal de l'acte dans le mois de sa date (article 635 du Code général des impôts), et, lorsque la cession modifie la répartition du capital au-delà des seuils applicables, la mise à jour de la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Quels sont les droits d'enregistrement sur une cession de parts de SCI ?

L'article 726 du Code général des impôts soumet les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière à un droit d'enregistrement de 5 %, assis sur le prix ou sur la valeur réelle des parts si elle est supérieure. Est à prépondérance immobilière la société dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France.

Les droits sont, sauf convention contraire, à la charge de l'acquéreur (article 1712). Pour une SCI qui ne serait pas à prépondérance immobilière, le taux de 3 % après abattement s'appliquerait, mais cette hypothèse est rare.

Un point mérite attention : lorsque le cédant détient également un compte courant d'associé dans la SCI, la cession du compte courant est une opération distincte de la cession des parts, avec un régime fiscal propre. L'acte doit clairement ventiler le prix entre les parts et le compte courant.

Comment la plus-value de cession de parts de SCI est-elle imposée ?

Le régime dépend du régime fiscal de la SCI.

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, qui est le cas le plus fréquent, l'article 150 UB du Code général des impôts soumet la plus-value réalisée par un associé personne physique au régime des plus-values immobilières des particuliers, dès lors que l'actif de la société est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation. La plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après application des abattements pour durée de détention de l'article 150 VC : 6 % par an au-delà de la cinquième année et 4 % au titre de la vingt-deuxième année, ce qui conduit à une exonération totale d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention. L'exonération de prélèvements sociaux n'est acquise qu'après trente ans. Une taxe additionnelle s'applique aux plus-values imposables élevées.

Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée par l'associé personne physique relève du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières : imposition forfaitaire globale de droit commun de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème progressif et sous réserve des régimes particuliers et contributions additionnelles, sans abattement pour durée de détention sur les titres acquis depuis 2018. Cette différence de régime, souvent méconnue au moment du choix de l'option pour l'impôt sur les sociétés, pèse lourdement au moment de la sortie.

Une décote peut être justifiée par l’illiquidité, une participation minoritaire ou des contraintes statutaires. Elle n’est ni automatique ni forfaitaire et doit être documentée, et l'administration peut la contester lorsque la cession intervient entre membres d'une même famille à un prix manifestement sous-évalué.

Quelles sont les erreurs qui fragilisent une cession de parts de SCI ?

La première est la méconnaissance de l'exigence nouvelle de l'article 1865-1 : un acte sous seing privé signé entre associés depuis le 27 juin 2026 est nul et ne peut être enregistré.

La deuxième est le non-respect de la procédure d'agrément prévue par les statuts, qui rend la cession inopposable à la société et peut en entraîner l'annulation à la demande des associés.

La troisième est l'absence de ventilation entre le prix des parts et le remboursement du compte courant d'associé, source de redressements et de litiges entre les parties.

La quatrième est l'oubli de la publication au registre du commerce et des sociétés, qui peut empêcher d’opposer la cession aux tiers. La responsabilité du cédant s’apprécie notamment au regard de l’opposabilité et de la date d’exigibilité des dettes, conformément à l’article 1857 du Code civil.

La cinquième est fiscale : apprécier la prépondérance immobilière et le régime de plus-value applicable sans analyse préalable, alors que ces questions conditionnent le prix net perçu par le cédant.

L'accompagnement de POMELAW

POMELAW, cabinet d'avocats d'affaires à Lyon, rédige les actes de cession de parts de SCI sous la forme d'actes contresignés par avocat, conformément à l'article 1865-1 du Code civil, conduit la procédure d'agrément, accomplit les formalités d'opposabilité et d'enregistrement, et conseille les associés sur la structuration fiscale de l'opération, en coordination avec leur expert-comptable. Nous intervenons également sur la constitution et la restructuration des sociétés civiles immobilières familiales et patrimoniales. Notre article sur la holding patrimoniale complète cette présentation.

Questions fréquentes

Peut-on encore céder des parts de SCI par acte sous seing privé ?

Un simple acte signé entre les parties ne suffit plus pour les cessions relevant de l’article 1865-1 depuis le 27 juin 2026. Le texte prévoit l’acte authentique, l’acte contresigné par avocat ou l’acte rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité. Il faut vérifier la prépondérance immobilière et les exceptions légales ; l’enregistrement suppose la production de l’acte requis.

Faut-il l'accord de tous les associés pour céder des parts de SCI ?

En principe oui, en application de l'article 1861 du Code civil. Les statuts peuvent toutefois prévoir une majorité différente ou confier l'agrément aux gérants. Sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément.

Quel est le montant des droits d'enregistrement sur une cession de parts de SCI ?

Le droit est de 5 % du prix de cession ou de la valeur réelle des parts si elle est supérieure, pour une société à prépondérance immobilière (article 726 du Code général des impôts). Il est en principe à la charge de l'acquéreur.

Après combien d'années la plus-value sur des parts de SCI est-elle exonérée ?

Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux après trente ans. Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, aucune exonération pour durée de détention n'est prévue.

Quelles formalités rendent la cession de parts de SCI opposable aux tiers ?

La cession doit être signifiée à la société ou transférée sur ses registres si les statuts le prévoient, puis publiée au registre du commerce et des sociétés par dépôt des statuts mis à jour (article 1865 du Code civil). L'acte est par ailleurs enregistré dans le mois de sa date.

Sources