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La promesse unilatérale de vente immobilière est un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124).

Ainsi, le bénéficiaire d’une telle promesse dispose d’une option discrétionnaire lui permettant de conclure ou non la vente. S’il décide d’acquérir, il « lève l’option » ; s’il préfère ne pas acquérir, il renonce à l’exercice de cette « option ».

En tout état de cause, seul le promettant s’engage à vendre, mais la promesse doit être acceptée par le bénéficiaire. L’acceptation de la promesse unilatérale de vente consiste pour le bénéficiaire à prendre acte de l’offre de vente tout en réservant sa décision d’acquérir.

 

  1. Les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente

 

  • Les conditions de validité de fonds de la promesse unilatérale de vente

 

La promesse unilatérale est soumise aux règles générales de formation des contrats et plus particulièrement à celles de la vente. Sont nécessaires à la validité de la promesse, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain (C. civ. art. 1128 s.). Le consentement des parties doit être exempt de tout vice, le bien promis doit être dans le commerce et le prix de la vente éventuelle doit être déterminé ou déterminable. Les parties doivent également être d’accord sur les conditions essentielles de la vente promise.

 

  • Les conditions de validité de forme de la promesse unilatérale de vente

 

La promesse unilatérale de vente afférente à un bien immobilier doit, à peine de nullité, être constatée par un acte authentique, ou par un acte sous signature privée enregistré dans le délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.

Cependant, lorsque la validité de la promesse est supérieure à 18 mois, elle doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, à peine de nullité (CCH art. L 290-1 ; Cass. 3e civ. 18-2-2015 n° 14-14.416 :  BPIM 2/15 inf. 124).

 

  1. Les Formalités de la promesse unilatérale de vente

 

  • L’enregistrement de la promesse unilatérale de vente

Lorsqu’elle a été constatée par acte sous signature privée, la promesse doit être enregistrée, sous peine de nullité absolue, dans les 10 jours au service des impôts du domicile de l’une des parties, à la diligence de l’une d’entre elles (C. civ. art. 1589-2).

Si la promesse unilatérale de vente est passée sous forme notariée, elle doit obligatoirement être enregistrée sur état avec dispense de présentation à l’administration de l’acte comme d’une copie (CGI ann. IV art. 60).

L’enregistrement donne lieu à la perception du droit fixe de 125 €.

 

  • La publicité facultative de la promesse unilatérale de vente

 

Lorsque la promesse porte sur des biens ou droits immobiliers, elle peut être publiée à titre facultatif au service chargé de la publicité foncière pour l’information des tiers.

En pratique, la promesse est publiée lorsqu’elle prévoit un long délai d’option ou lorsque, prévoyant un court délai d’option (inférieur à six mois), une difficulté surgit ou est à craindre (par exemple, la vente de l’immeuble par le promettant à un tiers).

Cependant, compte tenu de son effet purement informatif et de son absence d’opposabilité, la publicité ne vise qu’à faire dissuasion mais elle n’empêche pas juridiquement le promettant de vendre à un tiers.

 

  1. L’option dans la promesse unilatérale de vente

 

  • La durée de l’option

La durée de l’option n’est soumise à aucune règle impérative : aucune durée minimale ou maximale n’est prescrite. La durée est fixée librement par les parties.

Aussi, la stipulation d’un délai déterminé dans lequel l’option doit être exercée n’est pas obligatoire, mais très utile, car si la durée du délai d’option conduit à ce que la promesse excède 18 mois, il faudra notamment respecter la forme authentique, à peine de nullité.

Par ailleurs, si aucun délai n’est stipulé, la promesse ne devient caduque qu’après l’expiration du délai de droit commun de cinq ans : le bénéficiaire peut exercer son option pendant toute cette durée. Toutefois, le promettant, pendant cette période, peut se libérer en mettant en demeure le bénéficiaire d’accepter ou refuser l’acquisition dans un délai déterminé, ou en prouvant la renonciation du bénéficiaire à se prévaloir de la promesse (Cass. 3e civ. 24-4-1970 n° 68-10.536 : Bull. civ. III n° 279).

Néanmoins, lorsque la promesse de vente est l’accessoire d’un autre contrat (par exemple un bail), la promesse expire au terme dudit contrat, en dépit de sa tacite reconduction, laquelle donne naissance à un nouveau contrat (Cass. com. 22-10-1996 n° 94-13.373 :  RJDA 1/97 n° 9).

 

  • Les modalités de l’option

 

Les parties peuvent aménager à leur guise les modalités selon lesquelles la levée de l’option doit être portée à la connaissance du promettant.

Les modalités conventionnellement ainsi prévues sont de rigueur : toute levée d’option accomplie sans respecter les formes prescrites est sans effet.

Aussi, il demeure loisible aux parties de modifier d’un commun accord les modalités qu’elles avaient initialement retenues.

 

  • La levée de l’option

 

A la fin du délai imparti, le bénéficiaire peut décider (ou non) de lever son option d’achat, selon les modalités prévues au contrat.

Lorsque les parties n’ont pas défini au sein de la promesse de forme particulière pour la levée d’option, le bénéficiaire est libre de choisir la forme.

La levée d’option doit être irrévocable, définitif, pure et simple : elle ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves, et une fois levée, elle ne peut être rétractée. La vente est formée.

En cas d’absence de levée d’option dans le délai prévu, la promesse est caduque : le promettant est dégagé de toute obligation.

 

  1. L’indemnité d’immobilisation

Le plus souvent, il est prévu que si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option qui lui est offerte dans la promesse, il devra verser au promettant, en contrepartie de l’offre qui lui est consentie, une « indemnité d’immobilisation ». Cette dernière constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Il s’agit d’une somme calculée en pourcentage du prix de vente, librement fixée par les deux parties. Généralement, elle peut atteindre 10% du prix net vendeur.

Cependant, la stipulation d’une telle indemnité est facultative. Ainsi, pour éviter toute discussion ultérieure, il est préférable, lorsque les parties écartent le versement d’une telle indemnité, de le préciser expressément dans le texte de la promesse.

 

Attention à ne pas négliger la rédaction des documents précontractuels. La promesse unilatérale de vente, tout comme  le compromis de vente (aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente), sont des documents qui vous engagent. L’assistance d’un avocat pour les rédiger est fortement conseillée afin de sécuriser la transaction immobilière et régler au mieux vos relations contractuelles.

 

 

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